С июля деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах – застройщики не будут иметь к ним доступа, а строить будут на заемные средства банков. Однако по старой схеме без эскроу-счетов можно достроить ряд объектов, подходящих под критерии 30% готовности и минимум 10% проданных квартир.
Эксперты уточняют: ближайшие полтора–два года ранее начатые объекты еще закончат по старым правилам, так что резкого ценового скачка не будет. А вот себестоимость новых объектов будет заметно выше именно потому, что строить придется на деньги банков. Исходя из показателей рынка, эксперты сходятся во мнении, что возросший в прошлом году спрос на квартиры случился как раз из-за ожиданий отмены долевки. Но этот спрос не бесконечный – покупательская способность в целом падает, и поддержать рынок могла бы ипотека.
– В прошлом году рост ставки по ипотеке повлиял на рынок больше, чем мы ожидали, – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. – Но люди понимают – ставки выросли отчасти, чтобы не было инфляционного скачка. Теперь мы надеемся, что вслед за снижением ключевой ставки наметится тенденция к снижению ставки ипотечной, и это оживит спрос. В целом у нас сократилось число ипотечных сделок на 30%. Застройщики идут навстречу клиентам, многие предлагают выгодные рассрочки, позволяющие выйти на ипотеку в конце реализации проекта. В этом случае клиенты вносят порядка 30%, затем платят ежемесячно посильный скромный платеж и дожидаются более привлекательных ставок по ипотеке. Это гуманная позиция по отношению к дольщикам.
Светлана Денисова начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент»
Общую картину по рынку обрисовала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Спрос на жилье в первом квартале составил чуть боле миллиона «квадратов», при этом он достаточно стабилен последние годы, порядка 4 миллионов кв. м в год, и на этот год планы такие же. Причем на рынке почти всегда наблюдался относительный баланс – годовой спрос уравновешивался примерно таким же объемом новых объектов, поступавших в продажу. В прошлом году спрос показал рост на 8% в Петербурге и почти 13% в пригороде. Если рассрочка на покупку жилья набрала обороты с 4 до 11%, то в общей картине ипотека снизилась с 63 до 57%. Структура спроса сохраняется – по локациям в общей агломерации лидирует Мурино, по районам лидирует Всеволжский район с долей в 22%, и почти догнал его Приморский – 18%, далее идут Невский и Московский – по 10–11%.
– Основной рост произошел в 2018 году, когда бюджет сделки у нас вырос на 20% в городе и на 15% в пригороде, – пояснила Ольга Трошева. – В этом году, несмотря на корректировки цен и предстоящие сложности с новой нагрузкой на строителей, индикатор средней цены за 5 месяцев вырос на 4%, с осторожностью можно говорить о приросте в 5–10% по итогам года. Но спрос по-прежнему чувствителен, реагирует даже на повышение в пять тысяч рублей. Мы считаем, нужно приложить усилия для сохранения покупательской способности, которая позволит поддерживать это равновесие спроса и вывода в продажу, и сохранить наши планы по реализации 4 миллионов м. кв. в год. Для этого нужны определенные условия, в том числе и по ипотеке.
Ольга Трошева руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
– Сейчас люди откладывают важное решение о покупке в ожидании снижения ставки, – говорит Пчелкина. – Многие реагируют на предложения по рассрочке. Для комфорт-класса– это, как правило, рассрочка с небольшим фиксированным платежом и оплатой остатка одним траншем в конце срока, для более высокого класса – более длительная рассрочка с равномерным распределением платежей. Конечно, застройщики будут закладывать в цену растущую себестоимость и издержки проектного финансирования, но с пониманием, что покупательская способность не растет, поэтому особые надежды возлагаются на ипотеку. Цены приросли на 5–10%, но параллельный рост суммы сделки говорит о том, что наше предложение находит свой спрос. Особенно востребованы предложения в Приморском, Выборгском, Московском районах.
Екатерина Пчелкина Начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест)
– В январе 2019 г ставки выросли в среднем на 0,5–1%. Сейчас, в связи с изменением ключевой ставки с 17.06.19 г., сохраняется вероятность снижения ставок по ипотеке, – рассказала Тютрина. – Часть банков уже отреагировала на этот факт. Полагаю, что организации из числа топ–30 в ближайшее время уже предложат свои решения. В ГК «ПСК» за квартал порядка 5%–6% ипотечных кредитов были оформлены по льготным программам. Банки подходят к формированию новых программ как к коммерческим продуктам, и формируют их, как только появляется подходящий сегмент целевой аудитории. Сейчас в фокусе государства и, как следствие, банков, семейная аудитория. Полагаю, потенциал предложений и условий еще не исчерпан. Но, как всегда, рынок будет определять востребованность таких программ.
Ирина Тютрина Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК
А как у банков?
После рекордных показателей по ипотечному кредитованию в 2018 году в первом квартале 2019-го в Сбербанке также наблюдали некоторое затишье. Впрочем, ряд показателей I квартала 2019 года демонстрируют уверенный рост – ипотечный портфель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк вырос на 24% относительного того же прошлогоднего периода и составил 452 млрд рублей, средняя сумма кредита увеличилась на 6% до 2,12 млн рублей. Не так давно, до снижения ключевой ставки ЦБ, Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,3–0,6%. По программе льготного кредитования для семей, где с 1.01.2018 по 31.12.2022 родился второй или более детей, ставки составляют от 6%, по программе субсидирования совместно с застройщиками – ставка от 8,2%. По остальным предложениям для массового сегмента ставки стартуют от 9,6%.
– Что касается финансирования проектов с использованием счетов эскроу, то оно активно развивается, по СЗФО нами одобрено решений на 23 млрд. руб., большая часть из них приходятся на Санкт-Петербург, – пояснил директор направления по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев. – Мы считаем страхи по поводу новых правил на рынке строительства несколько преувеличенными. Ряд застройщиков еще в конце 2018 года обратились в Сбербанк за проектным финансированием, к настоящему моменту доля заявок на кредитование по проектам с использованием счетов эскроу выросла до 80%.
Вячеслав Лебедев директор направления по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк
– Многие, кто откладывал улучшение жилищных условий в течение нескольких лет, решаются на это именно сейчас, – рассказала заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Оксана Кочерга. – Чаще всего ипотеку берут семьи с детьми. В этом году Правительство России приняло решение субсидировать ипотечную ставку до 6% для семей с двумя и более детьми по программе «семейная ипотека». Мы, в свою очередь, пошли дальше всех и снизили ставку до 5% на весь срок кредитования, и молодые семьи к нам активно обращаются. Кроме того, мы расширили программу на рефинансирование действующих ипотечных кредитов под 5%. Наши клиенты могут уменьшить переплату по действующему кредиту, сократить ежемесячный платеж и срок кредитования. В программе государственного субсидирования ипотеки могут участвовать семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и/или последующий ребенок. Отмечу, что по стране в целом за прошлый год ВТБ выдал более 1700 таких ипотечных кредитов, это треть от общего числа выдач в России. Мы видим, что интерес к программе в этом году растет. «Семейная ипотека» будет одним из драйверов ипотечного рынка в 2019 году.
Оксана Кочерга заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Управляющая филиалом «Абсолют банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова подтверждает, что интерес к «детской» ипотеке только набирает обороты после снижения базовой ставки по этой программе на весь срок кредитования. По ее словам, для «Абсолют Банка» – это не только банковский продукт, спрос на который вырос вдвое после улучшения условий, но и социальный проект, поскольку программа рассчитана на многодетные семьи, для которые квартирный вопрос первостепенный и всегда сложно решаемый. Эксперт пояснила, что именно поэтому «Абсолют банк» первым среди всех банков снизил по ней ставку ниже базового значения еще в апреле этого года, а 4 апреля дополнительно уменьшил ее до 5,49%, причем, и для тех, кто ранее подавал заявку по этой программе еще по старым условиям.
Мария Батталова Управляющая филиалом «Абсолют банка» в Санкт-Петербурге
- С 01.07.19 наш банк готов предоставлять проектное финансирование застройщикам, реализующим квартиры с использованием эскроу-счетов, – пояснила руководитель центра ипотечного кредитования ВБРР Юлия Минаева. – Надеемся, что данный продукт будет востребован застройщиками уже в ближайшее время, несмотря на то, что большинство пока все же рассчитывает на возможность достройки своих текущих проектов по старым правилам.
Юлия Минаева руководитель центра ипотечного кредитования ВБРР
16/07/2019
