27 апреля 2023 года

БФА-Девелопмент: ипотека - основной инструмент продаж на первичном рынке

«БФА-Девелопмент» приняла участие в круглом столе, организованном «Эксперт Северо-Запад» совместно с «Объединением строителей Санкт-Петербурга» и посвященном анализу рынка недвижимости в I квартале 2023 и в перспективе текущего года.

По словам начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, первые два месяца 2023 были непростыми, на изменение правил выдачи ипотеки с господдержкой и условий по субсидированной ставке рынок отреагировал снижением. Март же продемонстрировал существенный рост спроса на новостройки. «Предыдущие два года показали высокую динамику роста стоимости квадратного метра, в первом квартале 2023 по соотношению спроса и уровня цен рынок вышел на плато» – отметила эксперт. С одной стороны застройщиков поддавливает вторичный рынок, на котором цены заметно ниже «первички». С другой, метод формирования цены на первичном рынке затратный, а стоимость строительных материалов продолжает расти. Однако, в целом катастрофичные ожидания прошлого года не оправдались, а потребность в жилье у наших граждан остается базовой.

Основным инструментом продаж на рынке остается ипотека. В прошлом году количество ипотечных сделок на «первичке» у подавляющего большинства застройщиков превысило 90%. «Ситуация в апреле не изменилась, более того, у нас по текущим сделкам люди, ранее взявшие рассрочку, переходят на ипотеку в преддверии ввода объекта в эксплуатацию. У «БФА-Девелопмент» сегодня 94% составляют ипотечные сделки, где фактически 100 % это сделки по льготным программам. Чаще всего берут ипотеку с господдержкой или семейную ипотеку соотношении 60 на 40» - сообщила Светлана Денисова. В то же время, общий чек по ипотеке в первом квартале текущего года немного снизился, так как Центробанк фактически запретил субсидированную ставку. Если раньше в цену сделки закладывался объем комиссионного вознаграждения банку, который выплачивал застройщик, и стоимость договора долевого участия увеличивалась, то теперь эту практику остановил ЦБ и, соответственно, стал меньше как общий чек ДДУ, так и чек ипотечной сделки. Эксперты напомнили, что в декабре 2022 на кредитном рынке был повышенный спрос в ожидании пересмотра властями условий ипотеки с господдержкой и ужесточения условий субсидирования ставки застройщиками. Соответственно, январь и февраль стали «низким сезоном». Но уже марте был зафиксирован приемлемый уровень спроса, с выходом на плато в апреле.

По мнению экспертов, спрос на субсидированную военную ипотеку остается незначительным, скорее всего продукт будет переформатирован. А «лимитированная» IT- ипотека уже исчерпала себя, решив свои задачи весной - летом 2022-го, когда был резкий отток специалистов из России. Вместе с тем можно отметить серьезный прирост семейной ипотеки. Этот продукт теперь доступен для всех семей с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста, круг заемщиков значительно расширился, они спешат реализовать предоставленную возможность.

Светлана Денисова упомянула также комплексный продукт, успешно используемый «БФА-Девелопмент»: «Клиентам мы предлагаем выбор: воспользоваться большим снижением ставки до ввода объекта в эксплуатацию, либо меньшим на весь срок кредита. Наши покупатели охотно этим пользуются. Это значимая опция, так как она делает условия кредитования более гибкими и привлекательными».

По мнению эксперта «БФА-Девелопмент», доля ипотечных сделок в текущем году сохранится на уровне 90%. В этом году застройщики ждут от властей ввода новых ипотечных продуктов (к примеру, для молодежи) для поддержания спроса на рынке на приемлемом уровне.

Застройщики заинтересованы и в нормальном функционировании вторичного рынка жилья. Баланс между первичным и вторичным рынками безусловно важен. В то же время, строящееся жилье становится все более привлекательным в сравнении с «вторичкой». Это и широко применяемые современные технологии строительства, и актуальные планировки квартир, и более качественная инфраструктурная и социальная составляющие. В целом, первичный и вторичный рынок должны работать по принципу сообщающихся сосудов, а введение субсидированной ипотеки по льготной ставке для «вторички» должно быть проработанным и взвешенным. К примеру, нужно ужесточение требований к «предмету залога» (объекту кредитования), так как содержание и обслуживание изношенного жилья дорого обходится и казне, и гражданам.

Собравшиеся пришли к выводу, что Санкт-Петербург, наряду с южными регионами и Москвой остается привлекательным для региональных покупателей, даже с учетом высоких цен. Объем региональных сделок находится на уровне 30%, (из них свыше 80% сделок инвестиционные), заметного роста интереса у «регионалов» к конкурирующему рынку апартаментов пока не наблюдается. Этот продукт для них еще малознакомый и нет ясного представления о его инвестиционной привлекательности. С квартирами же все гораздо прозрачнее, так как инвестиции в жилую недвижимость приносят понятный доход.