Что происходит на рынке недвижимости и как быть, если покупку жилья нельзя откладывать

Высокие ставки, снижение доступности ипотеки, рост себестоимости строительства и изменения в регулировании уже поменяли правила игры на рынке недвижимости. Что будет дальше? Хотя сегодня никто не готов давать прогнозы, выделить ключевые тенденции все же возможно. Вместе с экспертами рынка недвижимости мы постарались сделать это в рамках круглого стола премии «Комсомолки» в сфере городской и загородной недвижимости «Град Петра Awards». Встреча прошла в новом корпусе НИУ ВШЭ - Санкт-Петербург, в историческом здании Канатного цеха завода «Красный гвоздильщик». Новое образовательное пространство - это более 20 тысяч квадратных метров современных аудиторий, коворкингов, помещений для практической и проектной работы, музейно-выставочных пространств. После реконструкции в знаменитом памятнике конструктивизма на 25-й линии Васильевского острова будет учиться около четырех тысяч студентов.

Бодрая вторичка

В январе 2025 года на городском рынке вторичного жилья Петербурга, по данным Росреестра, было зарегистрировано в среднем чуть более 6 тысяч сделок купли-продажи. В январе прошлого года этот показатель составлял порядка 5 тысяч. Рост очевиден. - Такую динамику можно объяснить тем, что большое количество сделок с декабря прошлого года перетекло на январь, но и в феврале тенденция продолжается - количество сделок не падает, - отметил президент Национальной палаты недвижимости, эксперт рабочей группы при Общественном штабе по вопросам комплексного развития территорий (КРТ) ЗакС Санкт-Петербурга Дмитрий Щегельский.

- Основной спрос приходится на варианты стоимостью порядка 8 миллионов рублей, при этом практически все сделки на вторичном рынке совершаются по цене ниже предложения, то есть в результате торга продавцы идут на скидки. По заявленной цене продаются разве что уникальные объекты. При этом качественные и недорогие варианты быстро вымываются с рынка, и количество объектов в рекламе продолжает снижаться. Происходит это в том числе и потому, что многие продавцы решили повременить с реализацией недвижимости.

В попытках продать свою квартиру подороже многие собственники идут на хитрость: снимают с продажи объект, а потом выставляют его как новый. Однако это не работает: сегодня покупатели внимательно следят за ситуацией, месяцами мониторят рынок и прекрасно видят историю предложений и цен.

Грустная первичка

А вот рынок новостроек не так бодр. По данным Росреестра, январь показал падение количества регистраций договоров долевого участия в Петербурге почти в 2,3 раза по отношению к январю 2023 года. Количество сделок с ипотекой по сравнению с началом прошлого года в Северной столице сократилось на 40 процентов. К этому привела отмена ипотеки с господдержкой - главного драйвера рынка, а также ужесточение других льготных программ, снижение предложения строящегося жилья. Но есть и хорошие новости. Во-первых, правительство пересмотрело размер вознаграждения, которое получает банк за субсидирование ипотеки. Во-вторых, с марта регулятор снижает свои требования к так называемым высокорисковым программам, то есть для заемщиков с первоначальным взносом 20-30 процентов больше не будут применяться повышающие коэффициенты.

- Как бы то ни было, люди ко всему адаптируются, поэтому у нас в компании в феврале было зафиксировано довольно заметное оживление спроса, - подчеркнула начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

- Петербург всегда отличался осторожностью и консервативным прогнозированием. Покупатели больше не делают ставку на быстрые спекулятивные сценарии, но заметно выросло количество сделок со стопроцентной оплатой квартир, которые приобретаются на долгий срок. Заявленная цель - сохранение сбережений или личное использование. В нашем флагманском проекте ЖК «Огни Залива» востребованы просторные квартиры - двухкомнатные площадью от 60 кв. м, трехкомнатные от 80 кв. м и даже 120-метровые четырехкомнатные. Из подобных 24 квартир в продаже осталось 7. Это объяснимо, ведь большинство застройщиков увлеклись «мелкой нарезкой», а у нас еще и две школы, три детских сада и поликлиника во дворе работают. Если говорить о застройщиках, осторожность выражается в рекордно низком за последние почти 20 лет объеме предложения. По итогам 2024 года в продаже на первичке находится всего 1,9 миллиона квадратных метров жилья. На максимуме эта цифра достигала почти 10 миллионов «квадратов».

Ценам упасть не дадут

Несмотря на сокращение спроса, снижения цен ждать, увы, не приходится. Прежде всего потому, что себестоимость строительства постоянно растет и даже на минимальных объемах рынка девелоперы не могут продавать жилье себе в убыток. В отличие от собственников жилья на вторичном рынке застройщики связаны кредитными обязательствами с банками, и у них есть определенный предел размера скидок.

Кроме того, новых проектов на рынок выходит все меньше, а дефицит предложения не даст ценам упасть. Однако некоторые варианты подешеветь все-таки могут. Это касается морально устаревшего жилья в старом фонде - современному покупателю такие квартиры не нужны, и собственники вынуждены снижать стоимость. На небольшую коррекцию стоимости квадратного метра могут рассчитывать и покупатели новостроек в Ленинградской области, где дефицита предложения как раз не наблюдается.

- Снижения цен ждать не приходится, но в этой ситуации можно увидеть свой плюс для той категории заемщиков, которые не смогут выплачивать ипотеку и будут вынуждены продать недвижимость в счет погашения кредита. Однако и для роста цен на недвижимость предпосылок пока нет. Думаю, рынок недвижимости со временем восстановится, но пока мы не можем прогнозировать, когда это случится. Слишком много факторов - и внешних, и внутренних - на него влияет, - считает доцент кафедры менеджмента РАНХиГС Санкт-Петербург, кандидат экономических наук, эксперт в области недвижимости Линда Рыжих.

Если нужна квартира Золотые годы льготной ипотеки для всех ушли, но люди, нуждающиеся в этом жилье, остались. Если интересуетесь новостройкой, эксперты советуют обратить внимание на рассрочку. Сейчас много программ с рассрочкой, причем застройщики пересмотрели ее условия и постарались сделать максимально доступной, хотя ипотеке этот инструмент проигрывает из-за сроков - взять рассрочку можно лишь на время строительства дома. Некоторые девелоперы предлагают альтернативные программы с более долгим сроком выплат, но полностью заменить ипотеку они, конечно, не могут. На вторичном рынке совет один: тщательно выбирать варианты и попытаться договориться с собственником о скидке.