Последствия новой реальности для рынка новостроек Петербурга: На сколько подорожают квартиры и как изменятся ставки на ипотеку.

Вместе с экспертами «Комсомолка» разобралась, как санкции повлияют на сроки и качество жилья.

Кризисом нас уже не удивить. С началом очередных нестабильных времен народ действует по привычному сценарию: закупается продуктами и пытается успеть вложиться в недвижимость. Правда, весна 2022 года и для покупателей, и для застройщиков выдалась непростой. Рост ключевой ставки, а вслед за ней ставок по ипотеке и проектному финансированию, обвал рубля, санкции и уход зарубежных компаний поверг рынок недвижимости в шок. Что ждет рынок дальше? На этот вопрос эксперты строительной отрасли ответили на бизнес-завтраке «Комсомолки».

О ситуаации

В конце февраля - начале марта было полное непонимание, что будет с ипотекой и в целом с рынком недвижимости. Сейчас шок от событий последних месяцев прошел и можно сделать первые выводы.

- Рынок столкнулся с огромными вызовами. До 6 апреля компании закрывали сделки по ипотеке по старым заявкам, по ранее одобренным ставкам. Сейчас заявлены новые условия льготной ипотеки со ставкой 12 процентов, сумма кредита - до 12 миллионов рублей, но есть и более выгодные предложения банков - до 11 процентов. Для рынка новостроек ничего драматичного не случилось: по таким ставкам он жил в 2019 году. А вот ставки на вторичном рынке заградительные - 16-17 процентов. Желающих брать ипотеку на таких условиях немного, в итоге количество сделок на «вторичке» за месяц-полтора сократилось на 70 процентов. Цепочки сделок рвутся, влияя и на динамику спроса на новостройки. Например, в нашем ЖК «Огни Залива» до 40 процентов покупок обусловлено продажей на вторичном рынке имеющейся квартиры. Первичный и вторичный рынок тесно взаимосвязаны, поэтому поддержкой только «первички» проблемы не решить, - говорит начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

О стратегии

Эксперты уверены, ситуацию на первичном рынке в ближайшие месяцы будут определять стратегии застройщиков и их умение работать в новых условиях.

- Главная задача - оптимизировать логистические цепочки и заключить новые контракты с поставщиками при сохранении уровня качества, который был достигнут в последние годы. Многие компании предлагают клиентам уникальные преимущества, и это нужно сохранить. Важно обеспечить замену с максимальным уровнем качества, - говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. - Что касается прогнозов, то мы пережили не одну кризисную ситуацию и в очередной раз видим, что недвижимость остается самым понятным и востребованным инструментом сбережения средств. Программы господдержки - льготная ипотека, увеличение суммы кредита, сохранение семейной ипотеки - важны для рынка недвижимости. Они поддержат покупательскую способность и позволят отрасли эффективно функционировать.

Об импортозамещении

О необходимости импортозамещения отечественные застройщики задумались после кризиса 2014 года, когда доллар скакнул вверх и потянул за собой цены на строительные и отделочные материалы. Полностью отказаться от импорта не получилось (хотя его долю снизили), и сейчас девелоперы ищут достойные альтернативы. Из непростых задач - решить вопрос с лифтовым оборудованием, так как ведущие производители лифтов - OTIS (США) и KONE (Финляндия) - перестали принимать заказы на производство с 1 марта.

- В зависимости от класса жилья, используется разное лифтовое оборудование. В любом случае это безопасные и быстрые лифты с плавным ходом и низким уровнем шума, но, если говорить о более высоком ценовом сегменте, важна отделка, дизайн, возможность вентиляции и подключения к системам умного дома. Существуют отечественные производители лифтового оборудования, которые могут удовлетворить потребности проектов комфорт-класса, а вот бизнес-класс пока продолжает поиск альтернатив. В этой ситуации для нас в приоритете сохранить качество на высочайшем уровне, - говорит начальник отдела развития продукта Seven Suns Development Маргарита Федорова.

Многие считают, что отечественные или азиатские аналоги материалов хуже. Это заблуждение. Просто сила бренда в России пока не очень сильна.

- Это хорошо видно на нашем примере: в ноябре прошлого года компания ЮИТ заявила о пересмотре стратегии для бизнеса в России, и тогда мы наблюдали всплеск спроса на квартиры. Люди ценят финское качество строительства, и многие хотели купить жилье именно у нас. Второй всплеск спроса был в марте, когда на фоне санкций зарубежные компании стали уходить из России. Спрос буквально рванул в нашем ЖК «Новоорловский», где сохранились все атрибуты европейского качества строительства - лифты OTIS, импортная инженерия, отделка. Все-таки современный покупатель интересуется не просто местоположением дома, но и тем, из чего он построен, какое в нем оборудование установлено, кто производитель отделочных материалов, - рассказывает директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» компании ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская.

Пока покупатель пытается успеть купить квартиру в доме с импортными лифтами и инженерными системами, специалисты думают, как это потом обслуживать.

- Покупатели квартир комфорт- и бизнес-класса - экономически активные и состоятельные слои населения. Они не готовы мириться с понижением уровня отделки и инженерии до муниципального уровня. Но ведь импортное оборудование, что застройщики успели установить и что уже стоит в построенных домах, придется ремонтировать, а проблемы с запчастями ничуть не меньшие, чем с доставкой нового оборудования. Нужно быть готовым к тому, что стоимость обслуживания импортного оборудования вырастет в разы. К сожалению, потребитель не разбирается в нюансах, ему важно, чтобы ремонт был сделан быстро и недорого, поэтому застройщикам имеет смысл учитывать это при выборе поставщиков оборудования, - уверен вице-президент АНП «Национальный жилищный конгресс», председатель совета директоров компании «Инноватика» Александр Гурылев.

Об отделке

Покупка квартиры с отделкой - тренд последних лет. Люди не хотят тратить время, деньги и нервы на ремонт. Особенно сейчас, когда дизайн «под себя» - это долго и дорого.

- Жилье с отделкой с каждым годом все более востребовано, потому что современный покупатель ценит личное время и комфорт. Тем более стоимость отделки можно включить в ипотеку и выплачивать ее по частям, живя в новой квартире. В нынешних условиях покупатели, которые планировали приобрести жилье бизнес-класса, выбирают класс комфорт, чтобы позволить себе большее количество квадратных метров. Ждать понижения цен на квартиры смысла нет, так как себестоимость строительства и ставки проектного финансирования выросли. Кроме того, многие компании отложили ввод новых проектов, а значит, предложение жилья сокращается, - говорит начальник отдела продаж АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Дмитрий Бочкарев.

О ценах

Подорожавший доллар, необходимость искать замену ушедшим поставщикам, нарушение логистических цепочек - все это привело к росту себестоимости строительства. Естественно, выросли и цены.

- Выбор производителей остался, но стал меньше, а цены - выше. В любом случае стройки не встанут, застройщики будут покупать оборудование и материалы по выросшим ценам. Будет ли дальнейшее подорожание квадратного метра, зависит от спроса. Если спрос есть, то жилье будет дорожать. Но давать прогнозы рано, потому что новая реальность в полной мере еще не наступила. Нет понимания, как будет развиваться ситуация. Сейчас рынок штормит, но, думаю, к осени ситуация немного прояснится. А пока нужно адаптироваться, - полагает коммерческий директор «Полис Групп» Дмитрий Макаров.

На что точно не стоит надеяться, так это на обвал цен на новые квартиры, - для этого нет оснований. Стройматериалы и оборудование не подешевеет, ведь их нужно доставить в Россию, не нарушив санкционные запреты. А это увеличивает сроки и расходы. Плюс подорожало проектное финансирование.

- Но повод для оптимизма есть: стоимость земельных участков не зависит от санкций и курса валют. Цена формируется от местоположения, наличия инженерной подготовки, а геополитическая ситуация не должна толкать цены вверх. Стоимость участка всегда закладывается в стоимость квадратного метра, и хотя бы этот критерий не будет влиять на удорожание недвижимости, - говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

О том как жить дальше

Мартовский ажиотаж на рынке недвижимости застройщиков не очень-то радует, ведь сейчас густо, а завтра может быть пусто.

- В марте девелоперы выбрали примерно треть от того спроса, что у них был, а сейчас количество потребителей сократилось до исторического минимума. Люди пересматривают планы о покупке и инвестировании. И неизвестно, как будут развиваться события. Меры поддержки запущены, но эффект от них будет заметен не сразу. Думаю, нас ждет сокращение предложения, потому что пока для компаний слишком много стоп-факторов для того, чтобы выходить на рынок с новыми проектами, - говорит директор по продажам компании LEGENDA Ксения Садкова.

- Мы продолжаем активно пополнять земельный банк и запускать проекты. Буквально в мае - июне готовы начать бронирование в новом комплексе бизнес-класса на Миргородской улице, где ждем активный спрос: в центре города проектов мало, а цена на старте будет привлекательной, - говорит заместитель вице-президента, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. - Что касается проблем с логистикой и выбором поставщиков - это все рабочие вещи, они решаемы. Для девелоперов вопросы соцнагрузки и скорости согласований, например, были и остаются более острыми.Но жизнь продолжается, и без новых проектов мы не останемся. Что-что, а адаптироваться к новой реальности отечественные компании научились.

Это интересно

О загородном строительстве

На первичном загородном рынке Петербурга несколько месяцев подряд фиксируют рекордно высокий спрос. Только за последний квартал он вырос на 13 процентов.

- Мы всегда видели и сегодня видим большие перспективы в развитии проектов в пригороде Петербурга, и статистика это подтверждает. Именно поэтому шведский инвестор подтвердил преемственность своих решений и продолжает финансирование проекта города-курорта Gatchina Gardens. К сожалению, меры поддержки носят общий характер и не стимулируют развитие пригородных проектов именно «зеленого» девелопмента, в которых затраты на создание инженерной, транспортной, рекреационной инфраструктуры всегда выше. В частности, мы на свои средства строим современную инфраструктуру и благоустройство, в том числе парковые зоны и пешеходную набережную. Город-курорт Gatchina Gardens первым в регионе среди девелоперских проектов сертифицирован по ESG-стандартам - это большое репутационное достижение. Но хотелось бы, чтобы такие начинания девелоперов были поддержаны государством, - говорит первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens Александр Демин.

Радует, что, несмотря на сложности, загородные проекты в пригородах будут реализованы, в том числе выдающиеся.

- Мы предлагаем уникальный продукт - горизонтальный жилой комплекс «Омакульма-Аннино». Это двухэтажные монолитные дома с авторской архитектурой в стиле баухаус и площадью 180 квадратных метров. Помимо архитектуры, баухаус означает функциональность. Особенность проекта в том, что это «упакованные» домовладения - полностью юридически оформленные дома с участками, готовыми городскими коммуникациями и социальной инфраструктурой, занимающей треть ЖК. Мы первая в России компания, ведущая индивидуальное жилищное строительство, получившая проектное финансирование госбанка. На базе нашего проекта разработаны поправки в Федеральный закон № 214, и в марте они вступили в силу. Конечно, проект развивается и трансформируется в зависимости от внешних обстоятельств, но уверенность в том, что покупатели получат жилье, обусловлена тем, что они имеют все гарантии сдачи недвижимости. Мы используем спецсчета, подобные эскроу на первичном рынке, и строим на банковское финансирование, а не продаем участки, - говорит директор по развитию компании «Омакульма» Наталья Тестова.

А что еще?

О коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости тоже переживает нелегкие времена. Свободных лотов много, но позволить их себе могут не все.

- Количество свободных коммерческих помещений растет, но их стоимость и размер арендных платежей отпугивают потенциальных инвесторов. Многие компании корректируют стратегию, на рынке наблюдается затишье на подбор помещений. Корректировка цены на предложение от застройщиков могла бы оживить рынок коммерческой недвижимости, - считает кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента СЗИУ РАНХиГС Александр Родионов.

Несмотря на все сложности, специалисты заявляют: в будущее можно смотреть с оптимизмом.

Вместо послесловия

Медленно, но экономическая ситуация стабилизируется. Центробанк постепенно снижает ключевую ставку, а значит, пойдут вниз и ставки на кредиты - потребительские и ипотечные. Это мы сейчас и наблюдаем. Подешевеет и проектное финансирование. Остаются сложности с поставками из-за логистики, но и эти процессы перенастраивают. Возможно, до уровня докризисных цены на недвижимость не вернутся, но повод для робкого (пока) оптимизма есть.