пресса о нас
В стабильном равновесии
Рынок жилого строительства адаптировался к новой реальности – к такому выводу пришли эксперты на круглом столе, организованном совместно журналом «Эксперт Северо-Запад» и порталом «ТТ Финанс».
Игорь Чубаха
Эксперт Северо-Запад :: 15 мая 2023 года
Не секрет, что после более-менее удачного декабря 2022 года январь и февраль текущего года мало порадовали девелоперов, работающих в сфере жилого строительства. Однако с марта ситуация стала выправляться, о чем участники круглого стола говорили с явным оптимизмом.
Рынок жилого строительства адаптировался
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатирует, что с точки зрения совершенствования профильного законодательства минувший год оказался достаточно «урожайным». Принято четыре федеральных закона, среди которых поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и еще порядка 30 нормативных актов. Параллельно проводилась и проводится большая работа по сокращению административных барьеров, так, например, за два последних года количество контрольных процедур по сложным объектам сокращено с 875 до 786. А срок прохождения документов сократился до 1058 дней.Соответственно, это в существенной мере помогло застройщикам пережить кризисные спады 2022 года. При этом цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года. Напомним, первый квартал прошлого года был для строителей весьма успешным.
«В конце прошлого года наблюдался резкий всплеск ипотечного спроса, поскольку клиенты подавали заявки, спеша успеть взять кредиты по комфортным ставкам. Но далее часть одобренных сделок оформлялась в рамках статистики уже 2023 года, что перемешало показатели, - поясняет Алексей Белоусов.
– Кроме того, говорить о новых трендах, проявившихся в первом квартале 2023 года, преждевременно и потому, что недавно государство продлило льготную ипотеку, и этому еще только предстоит сыграть свою роль для рынка».
Впрочем, как минимум данный шаг свидетельствует, что правительство России готово продолжать поддержку строительной отрасли. Соответственно, некоторые осторожные выводы уже можно делать.
«Моя оценка - рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно», - отмечает Алексей Белоусов.
Ближе к сдаче - больше прямых продаж
О ситуации внутри сообщества застройщиков рассказала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Действительно, первый квартал 2023 года показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными, поскольку в ожидании пересмотра параметров «государственной» ипотеки и на фоне запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам наблюдалось снижение объемов продаж. Но март, констатирует Светлана Денисова, можно назвать уже периодом адаптации. По итогам месяца показатели у многих застройщиков оказались более, чем удовлетворительные и по сделкам, и по бронированию.«Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичную недвижимость, и в первом квартале этого года по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато. Предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже. С другой стороны, нет причин снижать цены, метод формирования цены – затратный. То есть, цена сильно зависит от затрат застройщика. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижений цен от застройщиков», - говорит Светлана Денисова.
По ее словам, основным локомотивом продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства стройкомпаний превысила 90%.
«В этих же параметрах работает и «БФА-Девелопмент», поскольку текущее соотношение не изменилось, а с учетом переходов рядом клиентов с рассрочки на ипотеку перед сдачей объектов наш показатель достиг 94 процентов. По градации у нас почти 100 процентов - льготные программы. Либо ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека», - уточняет Светлана Денисова, и напоминает: средний срок получаемого жилищного кредита в прошлом году по стране (да и в Петербурге) превысил 24 года.
«Классическая стройка-массмаркет у нас реализуется в рамках проекта на Октябрьской набережной в Петербурге, до конца квартала получим разрешение на ввод в эксплуатацию, - рассказывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев.
- Если в конце предыдущего года мы не видели клиентов с прямыми деньгами, то сейчас таковые стали появляться. И теперь ипотека в доле вернулась к порядка 70 процентов. Безусловно, сказывается высокая степень готовности – нет необходимости ждать два года до заезда. Но тренд очевиден».
В структуре же ипотечного спроса, по его словам, преобладает семейная ипотека – это около 70% от всех кредитных покупок. Как правило, выбираются двухкомнатные квартиры. Остальное – субсидированная ипотека, обычно крупнейшего банка страны. «Свои планы сейчас выполняем на 80-90 процентов, хотя опасения просадки были более чем существенные, - уточняет Олег Добродеев.
– Соответственно, в середине года запустим еще два проекта».
Апартаменты – отдельный мир, проблемы общие
Традиционно принято разделять строительство обычного жилья и апарт-отелей. Впрочем, ситуация в сегмент «апартов» относительно тревог 2022 года была похожей. И представитель холдинга «Сенатор» (кроме традиционного жилья рекреационные апартаменты «Морская Ривьера») констатирует, что за последние месяцы здесь структура способов покупки не изменилась.Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной – около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек. И с привлечением ипотеки проходит около 50% сделок. Впрочем, на сравнительно невысокую долю жилищного кредитования влияет высокий средний чек – порядка 18 млн рублей за лот. В сделках на такие суммы доля ипотеки всегда была ниже. Еще минус - очень не хватает уникальных инструментов.
«Например, ипотека в рассрочку очень увеличила бы объемы продаж, но объект вводится в строй, и инструмент уже недоступен», - поясняет Олег Добродеев. С другой стороны, среди покупателей достаточно много москвичей.
Руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Assent Management Александр Терентьев представляет компанию, возводящую классические сервисные апартаменты. Здесь также недоступна ипотека с господдержкой.
«И нам ее очень не хватает. Но к концу прошлого года спрос на наши продукты вернулся, и в I квартале 2023 года мы продали объектов на 20 процентов больше, чем в IV квартале 2023 года, - рассказывает Александр Терентьев.
- И сейчас у нас продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20-30 процентов, но по итогам апреля ожидаем сокращения разрыва».
По его оценкам, цены за прошлый год выросли на 23% и, как минимум, в сегменте апартов продолжают, пусть и незначительный, рост. «У нас за первый квартал на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7 процентов, на менее популярные – на 3 процента. Во многом потому, что драйвером продаж остается гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает ипотечный платеж». Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, застройщик выкупает объект через год на 10% дороже.
«Ожидаем, что при возвращении в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично. А сейчас при формировании цены мы отталкиваемся только от спроса и платежеспособности клиентов», - констатирует Александр Терентьев.
В свою очередь руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов полагает, что «осторожное» восстановление рынка и возвращение спроса уже можно назвать устоявшимся трендом. «Март показывает, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75 процентов, рынок Петербурга чуть меньше – примерно на 65 процентов, правда, рынок апартаментов здесь отстает. Можно говорить о 40-45 процентах к цифрам до начала специальной военной операции на Украине. Но это лишь о том говорит, что наш целевой клиент – инвестор – занимает выжидательную позицию. И сегодня основной наш клиент приобретает жилье для себя. Отсюда тенденция роста метража в сделках. Несмотря на то, что сегмент апартаментов восстанавливается медленнее прочих, в марте у нас был рекорд по продажам за последние 12 месяцев», - говорит Денис Розанов.
«У нас два типажа клиентов. Первый – инвестор. Такой клиент заходит преимущественно с прямыми деньгами. В этом случае доля ипотеки сейчас близка к 28 процентам, оставшаяся часть в равных долях приходится на стопроцентную оплату и рассрочку. Второй – резиденты, которые будут жить на площадях», - уточняет Денис Розанов. Отставание восстановления продаж апартов он как раз тем и объясняет, что инвесторы возвращаются в рынок с предельной осторожностью. Тем не менее, проекты изначально ориентируются именно на таких покупателей.
С точки зрения инвестиционной привлекательности все достаточно просто. Строители давно ушли от случайных экспериментов. Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты инвесторам гораздо интересней, поскольку доходнее.
«В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки и очистки воды… Клиент получает инфраструктуру, которую надеется увидеть в апарт-отеле – возможность получить любой сервис, не выходя за порог. Можешь заняться спортом, позавтракать-пообедать-поужинать и в кафе, и в ресторане… - перечисляет Денис Розанов.
- Предполагаю, этот год пройдет под тенденцией равномерного, стабильного, но не очень быстрого развития».
«Петербург, наряду с Краснодарским краем и Москвой, остается одной из предпочтительных площадок для инвестирования. Но высокие цены служат сдерживающим фактором, - продолжает Светлана Денисова. – Тем более, неблагоприятные тенденции в макроэкономике серьезно ударили по возможностям региональных клиентов. И пока мы видим объем таких сделок на местном рынке в прежних параметрах – около 30 процентов».
Вместе с тем рынок региональных инвесторов весьма динамичен, поэтому рост инвестиционных потоков объективно ожидаем.
Ситуация в Ленобласти «подтягивается»
Очевидно, что и в Ленинградской области важнейшую роль играет господдержка в самых разных форматах. Так, здесь АО «ЛенОблАИЖК» выступает оператором программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах» в рамках национального проекта«Жилье и городская среда». Финансирование поступает за счет средств федерального бюджета и бюджета Ленинградской области. Программа предусматривает расселение более 15 тыс. жителей региона из 1059 аварийных домов (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.). К настоящему времени построено 16 многоквартирных домов. В частности, в 2021 году введено в эксплуатацию шесть домов – в Ефимовском, Волосово, Гатчине, Дружной Горке, Ополье и Подпорожье. Жилье получило более 1,9 тыс. семей. За 2022 год построено десять многоквартирных домов. Современное жилье площадью более 41 тыс. кв. м., для 2,5 тыс. семей возведено в Ивангороде, Подпорожье, Янеге, Лодейном Поле, Сясьстрое, Луге, Тихвине, Лесколово. В 2023 году ЛенОблАИЖК построит еще семь домов - в Подпорожье, Луге, Шлиссельбурге, Волхове, Сясьстрое и Каменногорске, - в которые вселится более 3,2тыс семей.
«Также один из наших масштабных объектов - ЖК «Левитан», - рассказывает генеральный директор ЛенОблАИЖК Степан Федоров.
– Конечно, продажи первого квартала от нашего оптимистичного графика слегка отличаются. Но от плана выполняется 80-90 процентов, что косвенно подтверждает достаточно приличный спрос в Ленобласти. И мы рассчитываем со второго квартала вернуться в запланированный график продаж, несмотря на существенное сокращение маркетингового бюджета. Благо, в перспективных локациях мы уже достаточно известны».
Ипотека – ее значение трудно переоценить
В ходе дискуссии не раз была затронута тема пока «не случившейся» ипотеки с господдержкой на вторичную недвижимость.«Разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» в отдельных сегментах сегодня доходит до 30 процентов, хотя прежде рынок ориентировался на разрыв в 10-15 процентов, - отмечает Алексей Белоусов.
- И введение ипотеки для вторичного рынка будет стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое».
«Мы также приветствовали бы распространение ипотечных программ господдержки на «вторичку», - соглашается Олег Добродеев. - В предыдущие года значительная часть покупателей, выбирающих прямую покупку или рассрочку, приходили параллельно с продажей прежней квартиры».
По итогам 2022 года зафиксировано снижение объемов ипотечного кредитования приблизительно на 15% по сравнению с предыдущим годом. В численном измерении минус составил 30%, но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей при средней годовой ставке в 6,65%. Пик же числа сделок пришелся на декабрь.
«И в конце первого квартала 2023 года началась внятная линия роста спроса, который отмечают абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90 процентов. И более 60 процентов в жилищных кредитах занимают специальные программы», - говорит исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина.
Сейчас клиенты, по ее словам, могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения с субсидируемыми застройщиками ставками. Кстати, также появляются нестандартные предложения, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку.
«По апартаментам и вторичному рынку средняя ставка предлагается от 10,5 процента», - резюмирует Светлана Зеленина.